Схема ипотеки
Вариант №1. Изначально обратитесь в банк за ипотекой. После получения одобрения – обратитесь в агентство недвижимости для подбора жилья.
Вариант №2. Обратитесь в агентство недвижимости. Узнайте примерную стоимость недвижимости и требуемую сумму ипотеки - подайте заявку в банк.
Риэлтор может помочь с одобрением.
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ БАНКА И РЕГПАЛАТЫ:
Вы можете подать документы самостоятельно, через риэлтора или воспользоваться услугами регистрирующих компаний, которые сотрудничают с банком.
Вариант №1. Изначально выберите объект, потом обратитесь только в те банки, где аккредитован этот объект. Далее получите одобрение на ипотеку.
Вариант №2. Обратитесь в Банк, получите одобрение. Далее обратитесь к аккредитованному при этом банке застройщику и выберите объект.
Оценочная компания
После того как Вы подобрали недвижимость (либо закладывая имеющуюся в собственности), необходимо собрать требуемый банком пакет документов по объекту и заказать оценочный альбом - в аккредитованной банком оценочной компании.Далее из оценочной компании приезжает фотограф, фотографирует помещение, забирает документы по объекту (иногда и плату за услуги).
Как только оценочный альбом будет готов, его в электронном виде отправляют в банк.
Позже копии оценочного альбома в бумажном виде, также доставляют в Банк.
В оценочном альбоме будет указана рыночная стоимость недвижимости, исходя из которой банк принимает решение о максимально возможной сумме кредита.
В среднем, банки выдают не более 85% от оценочной стоимости.
* Оплата оценочного альбома – является одним из первых расходов заёмщика.
* Не во всех банках менеджеры сами заказывают оценку. В этом случае - Вы должны самостоятельно обратится в любую из аккредитованных при этом банке оценочных компаний, и заказать оценочный альбом.
Страховая компания
После получения от оценочной компании - оценочного альбома, необходимо обратиться в страховую компанию и застраховать приобретаемую (или закладываемую) недвижимость, а также жизнь/здоровье и при необходимости титул (риск утраты права собственности).Страховой тариф на три вида риска, составляет в среднем 0,8% - 1% от остатка ссудной задолженности.
Страховка оплачивается:
- в день сделки в Банке (при покупке вторичного жилья)
- в день перевода кредитных средств на счёт застройщика (при покупке первичного жилья)
- может быть оплачена из кредитных средств (при залоге собственной недвижимости)
До момента полного погашения ипотеки, заёмщик обязан ежегодно пролонгировать договор страхования.
Пролонгировать можно в разных страховых компаниях - Вы не привязаны к одной.
Теоретически, заёмщик в праве отказаться от страхования как от «навязанной» услуги, но тогда Банк может повысить процентную ставку по кредиту и это будет менее выгодно для заёмщика.
*В большинстве банков, менеджеры не предоставляют услугу по заказу страховки. В этом случае - Вы должны самостоятельно обратится в любую из аккредитованных при этом банке страховых компаний, чтобы оформить страховку.
Ипотечный брокер
При необходимости, Вы можете обратиться к ипотечному брокеру, за помощью в одобрении ипотеки. Получить одобрение самостоятельно будет дешевле, т.к. брокер берет комиссию за свои услуги.Но, брокер может понадобится Вам:
- Если Вы уже получали отказы от банков
- Если у Вас испорченная кредитная история
- Если имеются проблемы с подтверждением трудовой занятости, дохода и т.п.
Риэлторы - часто обращаются к ипотечным брокерам с просьбой в получении ипотеки для их клиента.
В штате некоторых крупных агентств недвижимости имеются свои ипотечные брокеры.
Если заёмщик с помощью ипотечного брокера берёт ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости, тогда услуги риэлтора не требуются.
*Профессиональный ипотечный брокер – это бывший сотрудник банка, работавший в ипотечном отделе. Он знает банковскую структуру изнутри и имеет необходимые контакты в банковском секторе!
Банк
Подайте заявку на ипотечный кредит в подходящий для Вас банк.- Получив одобрение на покупку недвижимости, Вы можете:
- заняться самостоятельным поиском недвижимости
- обратиться в агентство недвижимости или к частному риэлтору
- обратиться к застройщику, если Вы одобрены на новостройку (первичку)
- Получив одобрение под залог уже имеющейся недвижимости:
- Ваш первый шаг – обратиться в оценочную компанию для заказа оценочного альбома
Если в итоге дополнительные средства Вам не потребуются, Вы возьмете столько сколько Вам нужно - Вы не обязаны брать всю сумму кредита, одобренную Банком
Агентство недвижимости
Обратитесь в агентство недвижимости или к частному риэлтору (маклеру). Проанализируйте рынок недвижимости, определите ценовую категорию интересующего Вас жилья. Благодаря этому, Вы поймёте сколько потребуется ипотечных средств.
Так же риэлтор может порекомендовать Вам подходящий банк.
Некоторые агентства недвижимости имеют возможность получать для своих клиентов от банков, скидки (преференции), в виде снижения годовой процентной ставки на 0,5% - 1%.
Регистрационная палата
После проведения сделки в банке и подписания всех необходимых договоров, данные документы необходимо передать в регистрационную палату для обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Документы подаются в регистрирующий орган по месту нахождения закладываемого имущества. Вы можете подать документы самостоятельно или воспользоваться услугами регистрирующих компаний, которые сотрудничают с банком. Так же документы может подать Ваш риэлтор, а в случае приобретения новостройки - документы подаёт застройщик.Государственной регистрации подлежат:
- договор ипотеки
- договор купли-продажи (переход права собственности к покупателю)
- закладная (если она составлялась)
- договор долевого участия (если вы приобретаете недвижимость на первичном рынке)
Срок может меняться в зависимости от типа и местонахождения недвижимости (первичное/вторичное жильё, нежилое помещение, земля)
Законом так же предусмотрена приостановка регистрации права на собственность - это может произойти по причине допуска ошибок в регистрируемых документах (не правильно указаны паспортные данные, адреса и т.п.), и по причине не предоставления некоторых документов или предоставления документов с сомнительной подлинностью.
Обычно, регистрация проходит планово, т.к. документы неоднократно проверяются на юридическую чистоту риэлторами, юристами банка, сотрудниками страховой компании и нотариусом.
Даже при самом плохом стечении обстоятельств, если в будущем Ваша сделка будет оспорена (бывшими хозяевами или от правопритязаний третьих лиц) и будет признана недействительной, то благодаря страхованию титула Вы сможете компенсировать свои потери и вернуть убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости
Строительная компания (Застройщик)
Изначально, обратитесь в строительную компанию (застройщику).Подберите объект и уточните список банков, где аккредитована выбранная Вами недвижимость. Далее обратитесь в Банк.
Застройщик может порекомендовать Вам менеджера в банке. Зачастую менеджеры находятся (дежурят) на самом объекте у застройщика.
Так же Вам могут быть предложены дополнительные выгодные условия, если между застройщиком и банком действуют специальные акции (скидки).
Застройщик сам передаёт все документы в регистрационную палату для госрегистрации.
Пример: после подписания кредитного договора в банке Вы приезжаете к застройщику, где подписываете согласованный между банком и застройщиком договор долевого участия (ДДУ) - далее застройщик самостоятельно передаёт все необходимые документы в регистрационную палату.
После окончания госрегистрации, застройщик связывается с Вами и приглашает забрать зарегистрированные документы. Вы привозите эти документы в банк, банк видит зарегистрированные документы и переводит кредитные средства на счёт застройщика.
*Выбирая новостройку (первичку), Вы экономите на услугах риэлтора.
Нотариус
Услуги нотариуса могут потребоваться Вам:- до сделки в Банке (до подписания кредитного договора, договора страхования и договора купли-продажи
- в момент проведения сделки
- после завершения сделки (перед подачей документов регистрационную палату).
- оформление доверенностей
- оформление брачных договоров
- нотариально заверенное согласие супруга(ги) на покупку или залог имеющейся недвижимости
- удостоверение некоторых договоров (при необходимости)
- нотариальное заверение копий различных документов
- нотариус может оказывать услуги по подаче документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Благодаря поиску в интернете, Вы можете найти ближайшего к Вам нотариуса.
Существуют различные сайты, где указаны адреса нотариусов Москвы и Московской области.
Подайте заявку на Ипотечный кредит в Банк. Как показывает опыт – изначально лучше запрашивать сумму кредита чуть больше – с запасом! Запас может пригодиться, в случае если Вам понравится объект чуть дороже, чем Вы планировали. Если в итоге дополнительные средства Вам не потребуются, Вы возьмете столько сколько Вам нужно — Вы не обязаны брать всю сумму кредита, одобренную Банком.
№1 отказ
№2 отказ
№3 отказ
№4 отказ
№5 отказ
№6 отказ
№7 отказ
№8 отказ
№9 отказ
№10 отказ
№11 отказ
№12 отказ
№13 отказ
№14 отказ
№15 отказ
№16 отказ
№17 отказ
№18 отказ
№19 отказ
№20 отказ
№21 отказ
№22 отказ
№23 отказ
№24 отказ
№25 отказ
№26 отказ
№27 отказ
№28 отказ
№29 отказ
№30 отказ
№31 отказ
№32 отказ
№33 отказ
№34 отказ
№35 отказ
№36
Заявление/анкета - на получение ипотечного кредита заполнена некорректно. Имеются ошибки в указанных контактных данных (номера телефонов, адрес места жительства и работы). В итоге нет возможности дозвониться до клиента или его работодателя..
Дохода клиента недостаточно, а доходы его родственников (созаёмщиков и поручителей) не принимают во внимание.
У клиента отсутствуют активы (машина, квартира, дача, и т.д.), нет подтверждаемых накоплений (деньги на счетах в банках и т.д.). Его платежеспособность сложно проанализировать.
Клиент является собственником бизнеса (учредитель или соучредитель). Его организация зарегистрирована менее года назад, также отсутствует официальная налоговая отчетность. Банк не может установить реальные доходы клиента и проанализировать, как он будет погашать ипотечный кредит в будущем.
При звонке из Банка на рабочий телефон заемщика - ответили, что сотрудника с такой фамилией у них нет! Возможно, на работе заемщика знают под другой (девичьей) фамилией. Так же возможно, что ответивший на звонок «новенький» сотрудник, ещё не знает всех лично или не расслышал какую именно фамилию произнесли.
Клиент слишком молод, у него небольшой стаж работы, нет высшего образования! Банку трудно проанализировать его будущий доход. Есть вероятность, что он будет пропускать ежемесячные платежи.
Клиент запрашивает Ипотеку с ежемесячным платежом в 45 000 рублей. В данный момент он уже имеет кредит на мобильный телефон (приобрёл его за 15 000 и выплачивает исправно по 800 рублей в месяц). Заключение Банка – клиент не сможет выплачивать по 45 000 ежемесячно за Ипотеку, т.к. уже второй год не может расплатиться за телефон, который в 3 раза дешевле его будущего платежа по Ипотеке.
Клиент работает в компании, где Генеральный директор или главный бухгалтер – является его родственником (т.е. аффилированным лицом). Банк понимает, что родственник может подписать клиенту справку о доходах на любую сумму и указать любую должность - не соответствующую действительности.
Клиент недавно перешёл на новое место работы. Его трудовой стаж на последнем месте работы менее 2-х месяцев.
Ранее клиент привлекался к административной ответственности (штрафы ГИБДД, неуплата алиментов и т.п.).
Указаны разные номера рабочего телефона клиента! На сайте компании работодателя и в справке о доходах указан один номер телефона, а в анкете на кредит другой. Банк не исключает, что при звонке на указанный в анкете рабочий телефон – ответит «подставное» лицо и предоставит заведомо ложную информацию в интересах клиента.
Клиент часто менял место работы! Это означает, что его доход не регулярен и не стабилен, что отрицательно скажется на выплате ежемесячных платежей по кредиту.
Клиент имеет судимость!
Клиент является индивидуальным предпринимателем. Его бизнес скромен, бухгалтерия не прозрачна - не понятны реальные доходы. Банку сложно спрогнозировать, как клиент будет погашать ипотечный кредит в будущем.
Банк сделал запрос в Бюро Кредитных Историй. Выяснилось, что кредитная история клиента испорчена. Ранее, он допускал просроченные платежи по выплате автокредита и кредита на покупку мелкой бытовой техники.
В данный момент клиент уже имеет несколько кредитов в разных банках (кредит на покупку мебели и кредит на отпуск). Так же он является держателем двух кредитных карт. По мнению Банка, финансовая нагрузка клиента уже велика, и он не сможет исправно погашать все эти кредиты вместе с ипотекой.
Нет возможности учесть доход третьих лиц (гражданских супругов, близких родственников). А собственного дохода клиента не хватает.
Клиент трудится в маленькой компании, численностью три человека. Его трудовой стаж никак не подтвержден документально. У компании отсутствуют постоянные клиенты, нет интернет сайта и городского стационарного телефона.
Клиент не может документально подтвердить свой доход и факт трудоустройства. Банку не понятна сфера деятельности компании, в которой он работает.
В данный момент клиент работает на хорошей должности и у него высокий доход. Но, это его первое место работы и устроился он сюда лишь благодаря знакомству! Есть вероятность, что в случае ухода с этой работы, клиент не сможет быстро найти подобную вакансию с таким же высоким доходом. Это может отразиться на своевременности выплаты ежемесячного платежа по Ипотеке.
Банк располагает базой данных по средним заработным платам в каждой сфере деятельности. Поэтому есть подозрение, что клиент преувеличивает свой ежемесячный доход, т.к. специалист, работающий в аналогичной должности, не может получать такую высокую заработную плату.
Клиент брал кредиты, но давно их погасил. Тем не менее, в бюро кредитных историй за ним числятся просроченные платежи. Возможно - это техническая ошибка и информация по погашенным им ранее кредитам вовремя не обновилась. Или же клиент намеренно вводит Банк в заблуждение.
Банк видит, что в последнее время клиент уже пытался взять Ипотеку в двух других Банках, но ему в них отказали! Это может означать, что в тех банках на него нашли какой-то негатив. Вывод: клиент явно рискованный, в принципе его можно даже не рассматривать, а отказать «за компанию».
При звонке из банка клиент не смог объяснить, в чём заключаются его должностные обязанности, распорядок трудового дня и сфера деятельности компании. Есть подозрение, что клиент не работает в данной компании.
Профессия клиента высоко-рискованная (каскадер, промышленный альпинист и т.п.). Он может получить производственную травму и лишиться источника дохода. Высокий риск невозврата кредита.
Клиент является мужчиной призывного возраста и ещё не служил в армии. Нет гарантии, что до 27 лет его не призовут на воинскую службу, в результате чего он не сможет выплачивать ипотеку.
У клиента длительный неподтвержденный перерыв в стаже. Он не может документально подтвердить, где и кем он работал в этот период времени.
Клиент является студентом. У него нет постоянной работы и постоянного источника заработка.
В предоставленных документах о доходах (трудовая книжка и справка 2-НДФЛ), вместо Генерального директора, подписался технический директор.
Трудовая книжка заполнена некорректно, не на каждом листе стоит дата, подпись и печать компании. Справка 2-НДФЛ написана от руки.
Клиент является нерезидентом (гражданин другого государства, работающий в России). В любой момент данный клиент может вернуться к себе на родину на постоянное место жительства. Что будет с выплатой кредита, непонятно.
У клиента сезонная работа, его трудовой договор является «срочным». В любой момент клиент может перестать работать и получать доход. Это негативно скажется на выплате ипотечного кредита.
Клиент недавно получил гражданство РФ и имеет постоянную регистрацию в каком-то загородном доме – где прописано ещё несколько десятков граждан. Есть подозрение на нелегальность получения им регистрации, а также остальных документов.
Клиент состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
В базе Федеральной Миграционной Службы, гражданский паспорт клиента числится как не действительный. Возможно, что паспорт клиента действительно поддельный. Так же не исключено, что клиент ранее заявлял об его утере, но потом паспорт нашёлся, а в ФМС о находке не сообщили.
В анкете на кредит клиент указал, что является индивидуальным предпринимателем. При проверке выяснилось, что данное ИП недавно было закрыто или переоформлено.